Un día descubres una mancha de humedad en la pared del salón. Al principio parece pequeña, pero pasan las semanas y empieza a extenderse.
Llamas a un profesional y te explica que el agua podría estar entrando por la fachada del edificio.
Entonces surge la pregunta: ¿quién paga las humedades, el propietario de la vivienda o la comunidad de vecinos?
La respuesta depende del origen del problema. Si las filtraciones proceden de un elemento común y existe responsabilidad de la comunidad, esta deberá asumir las reparaciones que correspondan.
Veamos qué dice la normativa y cómo actuar.
¿Quién es responsable de las humedades procedentes de la fachada?
Según el artículo 396 del Código Civil, las fachadas forman parte, con carácter general, de los elementos comunes del edificio.
Por su parte, el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligatoriedad de realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble.
Por tanto, si las humedades se deben al deterioro de la fachada comunitaria, corresponde a la comunidad acometer las reparaciones necesarias, sin perjuicio de las responsabilidades que puedan existir en circunstancias particulares.
Eso sí, primero hay que determinar de dónde procede realmente el agua.
No todas las manchas de humedad tienen su origen en la fachada. También pueden aparecer por condensación, averías en instalaciones privativas o problemas de ventilación.
A continuación, te damos más detalles.
¿Quién paga la reparación de la fachada y los daños de la vivienda?
En primer lugar, debemos diferenciar dos cuestiones.
La primera es reparar el elemento común que está provocando la filtración. Si el origen está en la fachada comunitaria, su reparación corresponde, por regla general, a la comunidad.
La segunda es solucionar los daños que el agua haya ocasionado dentro de la vivienda.
En este caso, habrá que valorar la causa, la responsabilidad y la relación entre la filtración y los desperfectos.
Por ejemplo, si el agua ha deteriorado la pintura o el revestimiento de una pared, podría corresponder una indemnización o reparación cuando se acredite la responsabilidad de la comunidad.
También conviene revisar las coberturas del seguro comunitario y del seguro particular.
¿Qué hacer si aparecen humedades por filtraciones de la fachada?
Si detectas humedades en tu vivienda, te recomendamos seguir estos pasos:
- Documenta los daños. Haz fotografías y anota cuándo aparecieron las manchas.
- Comunica la incidencia. Informa al presidente o al administrador de fincas, preferiblemente por escrito.
- Solicita una revisión técnica. Es importante identificar el origen antes de decidir quién debe pagar.
- Revisa los seguros. Comprueba si existe cobertura para la reparación o los daños.
- Realiza un seguimiento. Conserva las comunicaciones y los informes relacionados con la incidencia.
¿Qué ocurre si la comunidad no soluciona el problema?
Ahora bien, si las filtraciones continúan, conviene solicitar formalmente que se adopten las medidas necesarias.
Cuando se trata de obras obligatorias de conservación, la Ley de Propiedad Horizontal no exige un acuerdo previo de la junta para establecer su obligatoriedad, aunque deban organizarse y financiarse correctamente.
Si la comunidad permanece inactiva, puede ser necesario buscar asesoramiento jurídico para reclamar las actuaciones que correspondan.
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Si vuestra comunidad necesita mejorar la gestión de este tipo de problemas, contactad con nuestro equipo y os informaremos sobre nuestros servicios de administración de fincas.
