Imagina que el ascensor de tu edificio sufre una avería importante y necesita una reparación urgente.
La comunidad tiene que afrontar un gasto inesperado, pero ¿de dónde sale el dinero?
Para situaciones como esta existe el fondo de reserva de la comunidad de propietarios.
Sin embargo, tener dinero disponible no significa que pueda utilizarse libremente para pagar cualquier factura.
La Ley de Propiedad Horizontal establece para qué puede destinarse el fondo de reserva y cuál es su dotación mínima obligatoria.
A continuación, te explicamos cómo funciona, qué gastos puede cubrir y qué deben tener en cuenta los propietarios antes de utilizarlo.
¿Qué es el fondo de reserva de una comunidad de propietarios?
El fondo de reserva es una cantidad de dinero que la comunidad debe mantener para atender determinados gastos relacionados con la conservación, reparación y rehabilitación del edificio, entre otras actuaciones previstas legalmente.
Su finalidad es disponer de recursos económicos para afrontar necesidades de mantenimiento y determinadas obras sin depender exclusivamente de la recaudación extraordinaria de cuotas.
Por ejemplo, puede resultar útil cuando aparece una avería importante en una instalación comunitaria o es necesario acometer una reparación para conservar el inmueble.
Este dinero pertenece a la comunidad de propietarios, no individualmente a cada vecino.
Por tanto, aunque los propietarios contribuyan a su dotación, no pueden solicitar la devolución de su aportación por el simple hecho de vender la vivienda o dejar de pertenecer a la comunidad.
¿Es obligatorio tener un fondo de reserva?
Sí. El artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de contribuir al fondo de reserva de la comunidad.
Además, fija una cantidad mínima.
El fondo de reserva no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad.
Veamos un ejemplo.
Supongamos que una comunidad tiene un presupuesto ordinario anual de 30.000 euros.
En ese caso, la dotación mínima del fondo de reserva será de 3.000 euros.
Esto no significa que todas las comunidades deban tener exactamente esa cantidad.
La ley establece un mínimo, pero la comunidad puede contar con un fondo superior si sus necesidades de conservación y su planificación económica así lo aconsejan.
De hecho, un edificio antiguo, con numerosas instalaciones o con reparaciones previstas puede necesitar una reserva económica mayor.
La dotación y las aportaciones deben gestionarse conforme a la normativa y a los acuerdos comunitarios aplicables.
¿Para qué se puede utilizar el fondo de reserva?
El fondo de reserva tiene unas finalidades concretas recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Entre ellas encontramos las siguientes.
Obras de conservación y reparación del edificio
Uno de sus principales usos es financiar actuaciones necesarias para mantener los elementos comunes en buenas condiciones.
Por ejemplo:
- Reparaciones en la cubierta comunitaria.
- Arreglo de desperfectos en la fachada.
- Reparación de instalaciones generales.
- Intervenciones necesarias para conservar elementos comunes deteriorados.
Imaginemos que una tubería comunitaria sufre una avería importante.
Si la reparación corresponde a la comunidad y encaja en las finalidades legales del fondo, podrán destinarse recursos de la reserva a afrontar ese gasto.
Obras de rehabilitación y accesibilidad
El fondo también puede utilizarse para las obras de rehabilitación del inmueble y determinadas actuaciones de accesibilidad contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Por ejemplo, actuaciones destinadas a eliminar barreras arquitectónicas o facilitar el acceso a personas con movilidad reducida, cuando se encuentren dentro de los supuestos previstos legalmente.
También se contemplan determinadas obras de eficiencia energética reguladas en el artículo 17.2 de la ley.
En cualquier caso, habrá que comprobar los requisitos aplicables a cada intervención.
Seguros y contratos de mantenimiento
La normativa también permite que la comunidad utilice el fondo de reserva para suscribir un contrato de seguro que cubra daños causados en el inmueble.
Del mismo modo, puede destinarse a un contrato de mantenimiento permanente del edificio y sus instalaciones generales.
Por tanto, el fondo no está reservado exclusivamente para averías imprevistas.
Sin embargo, esto tampoco significa que pueda emplearse sin restricciones para cualquier servicio o gasto ordinario.
¿Qué gastos no deberían pagarse con el fondo de reserva?
Esta es una de las preguntas más importantes.
Aunque la comunidad disponga de dinero en su fondo de reserva, no debería utilizarlo como si fuera una cuenta corriente destinada a cubrir todos los gastos habituales.
Por ejemplo, el pago de consumos ordinarios de electricidad, material de oficina o gastos administrativos corrientes no constituye, por sí mismo, una de las finalidades específicas del fondo.
Estos conceptos deben contemplarse normalmente dentro del presupuesto ordinario.
También hay que diferenciar los contratos de mantenimiento permanente, expresamente previstos en la ley, de otros servicios y gastos cuya financiación debe estudiarse por separado.
Por eso, antes de recurrir a la reserva, conviene identificar la naturaleza del gasto y comprobar si encaja en los usos legalmente permitidos.
Disponer de fondos no elimina la obligación de justificar su destino.
¿Quién decide cuándo utilizar el fondo de reserva?
La utilización del fondo debe ajustarse a las competencias de los órganos de gobierno de la comunidad y a las reglas aplicables a cada actuación.
La junta de propietarios tiene competencias para aprobar presupuestos y determinadas obras, así como para conocer y aprobar las cuentas.
Sin embargo, hay una cuestión importante.
El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que determinadas obras necesarias para la conservación del inmueble tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la junta para que exista el deber de realizarlas.
Esto significa que no todas las actuaciones siguen exactamente el mismo procedimiento.
Además, el administrador puede intervenir en la gestión de reparaciones urgentes, dentro de las funciones que le atribuye la ley, dando cuenta de ellas a los órganos correspondientes.
Por tanto, no basta con afirmar que cualquier utilización del fondo exige siempre una votación.
Hay que valorar el tipo de gasto, su urgencia y las competencias que correspondan.
¿Qué ocurre si se agota el fondo de reserva?
Imaginemos que la comunidad utiliza parte de su reserva para reparar una avería importante.
Después de pagar la reparación, la cantidad disponible queda por debajo del mínimo legal.
¿Qué sucede entonces?
La comunidad deberá planificar las aportaciones necesarias para recuperar la dotación exigible, conforme a las reglas legales y presupuestarias aplicables.
Si además surge una nueva reparación que no puede cubrirse con los recursos disponibles, puede ser necesario aprobar la financiación correspondiente o establecer una derrama, según las circunstancias.
Lo importante es que la utilización del fondo no deje a la comunidad sin capacidad económica para atender otras necesidades.
Por eso resulta recomendable revisar periódicamente su situación y tener presentes las actuaciones de mantenimiento previstas.
Una buena gestión económica evita problemas en la comunidad
Como hemos visto, el fondo de reserva es una herramienta importante para afrontar determinadas necesidades del edificio.
Pero su utilidad depende también de cómo se gestione.
Llevar un control de las aportaciones, revisar los presupuestos y prever las necesidades de mantenimiento ayuda a tomar decisiones económicas con mayor información.
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