Imagina que tu comunidad aprueba una obra importante para reparar la fachada. Para pagarla, se acuerda una derrama o se solicita un préstamo.
Todo parece estar claro hasta que uno o varios vecinos dejan de pagar la cantidad que les corresponde.
¿Qué ocurre entonces? ¿Deben asumir esa deuda los demás propietarios? ¿Puede reclamarles directamente el banco o la empresa encargada de la obra?
En términos generales, la comunidad responde primero de sus deudas frente a terceros con sus fondos y los créditos que tenga a su favor. Por su parte, cada propietario debe contribuir a los gastos comunes según su cuota de participación y los acuerdos adoptados.
Si un vecino no paga, se convierte en deudor de la comunidad. Y será esta la que deba reclamarle las cantidades pendientes.
No obstante, hay algunos matices que conviene conocer. A continuación, te explicamos quién responde de las deudas de una comunidad de propietarios y qué se puede hacer ante el impago de un vecino.
¿Quién responde de las deudas de una comunidad de propietarios?
Para responder a esta pregunta, debemos diferenciar dos situaciones.
Por un lado, puede existir una deuda de la comunidad con una empresa, un proveedor o un banco. Por otro, puede ocurrir que un propietario deba dinero a la propia comunidad.
Aunque ambas situaciones están relacionadas, no son la misma deuda.
Cuando una comunidad contrata una obra, un servicio de mantenimiento o un préstamo, es la propia comunidad la que asume esa obligación frente al tercero.
Por ejemplo, si queda pendiente la factura de una reparación, la empresa reclamará inicialmente el pago a la comunidad. Lo mismo ocurrirá con un préstamo firmado para rehabilitar el edificio.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad responde de sus deudas frente a terceros con todos sus fondos y créditos a su favor.
Pero el dinero de la comunidad procede de las aportaciones de los propietarios. Por eso, cada vecino está obligado a contribuir a los gastos comunes según su cuota de participación, salvo que exista otra forma de reparto válidamente acordada.
¿Qué es la cuota de participación?
La cuota de participación es el porcentaje asignado a cada vivienda o local dentro del edificio.
Este porcentaje se utiliza, entre otras cuestiones, para distribuir determinados gastos comunes. De este modo, no todos los propietarios tienen necesariamente que aportar la misma cantidad.
Por tanto, no sería correcto decir simplemente que “todos los vecinos pagan todas las deudas”. La responsabilidad dependerá de la cuota correspondiente, del acuerdo adoptado y de las circunstancias concretas de cada caso.
¿Es lo mismo una deuda de la comunidad que la deuda de un vecino?
No. Y esta diferencia es importante para saber quién debe pagar y a quién corresponde reclamar.
Veamos cada situación por separado.
Deuda de la comunidad frente a terceros
Existe una deuda de la comunidad cuando esta debe dinero a una persona o empresa ajena a ella.
Puede ocurrir, por ejemplo, cuando no se ha pagado:
- Una factura por una reparación.
- Un servicio de mantenimiento.
- Una obra realizada en el edificio.
- Una cuota de un préstamo comunitario.
- Una factura de suministro.
- Los honorarios de un profesional contratado.
En estos casos, el acreedor reclama a la comunidad porque fue ella quien asumió la obligación.
La comunidad responderá primero con sus fondos y créditos. Si estos no fueran suficientes, la ley permite que el acreedor se dirija de forma subsidiaria y después de realizar el correspondiente requerimiento de pago contra cada propietario que hubiera sido parte en el proceso, por la cuota que le corresponda de la cantidad pendiente.
Además, un propietario podrá oponerse a esa ejecución si demuestra que estaba al corriente de todas sus deudas vencidas con la comunidad en el momento del requerimiento.
Por eso, la responsabilidad subsidiaria de los propietarios por las deudas de la comunidad no significa que un vecino tenga que asumir sin más todo lo que otros no han pagado.
Deuda de un propietario frente a la comunidad
Existe una deuda de un propietario cuando un vecino no paga:
- Una cuota ordinaria.
- Una cuota extraordinaria.
- Una derrama aprobada.
- La parte que le corresponde de una obra.
- Una aportación al fondo de reserva.
- Cualquier otro gasto común que deba asumir.
En estos casos, el propietario se convierte en deudor de la comunidad.
Supongamos que se ha aprobado una derrama para reparar el tejado y un vecino no paga. Ese impago no elimina la obligación de la comunidad frente a la empresa encargada de la obra.
Si existe una factura o un préstamo, la comunidad deberá seguir cumpliendo las condiciones acordadas. Al mismo tiempo, podrá reclamar al vecino moroso la cantidad que le corresponda.
¿Quién paga si un vecino no abona la derrama?
Esta es una de las dudas más frecuentes dentro de las comunidades.
Cuando existe una derrama aprobada y un vecino no paga, el resto de los propietarios no se convierten automáticamente en responsables de su deuda.
La cantidad continúa siendo exigible al vecino moroso y la comunidad puede reclamársela.
Sin embargo, el impago puede causar un problema de liquidez. La comunidad necesita seguir pagando sus facturas, obras o préstamos, aunque todavía no haya conseguido cobrar la deuda.
En algunos casos, puede resultar necesario adoptar medidas temporales para disponer de fondos suficientes. Pero esto no perdona ni elimina la deuda del propietario que ha dejado de pagar.
Lo más recomendable es actuar cuanto antes. Dejar pasar el tiempo solo hará que aumenten las cantidades pendientes y que el problema afecte al funcionamiento de toda la comunidad.
¿Qué ocurre si hay un préstamo de la comunidad y un vecino no paga?
Una comunidad de propietarios puede solicitar un préstamo para financiar una obra o una actuación importante en el edificio.
Antes de firmarlo, es fundamental comprobar:
- El importe total solicitado.
- Los intereses y gastos asociados.
- El plazo de devolución.
- La cuota mensual.
- La forma de repartir el pago.
- Las consecuencias de un posible impago.
- Las garantías exigidas por la entidad.
Si un vecino no paga la parte que le corresponde del préstamo de la comunidad, la obligación asumida frente al banco no desaparece.
La comunidad deberá cumplir las condiciones firmadas. Después, podrá reclamar al propietario moroso las cuotas pendientes.
En cualquier caso, habrá que revisar el contrato del préstamo y el acuerdo adoptado en junta. Las consecuencias concretas dependerán de cómo se haya formalizado la financiación.
¿Qué papel tiene el administrador de fincas ante un impago?
Si un vecino no paga una derrama o acumula varias cuotas pendientes, el administrador de fincas puede ayudar a la comunidad a controlar la situación.
Entre otras tareas, se encargará de:
- Revisar las cantidades pendientes.
- Controlar los vencimientos.
- Preparar la información económica.
- Informar al presidente y a la junta.
- Realizar las comunicaciones necesarias.
- Preparar la documentación para aprobar la deuda.
- Coordinar la reclamación con los profesionales correspondientes.
- Hacer seguimiento de los pagos.
Contar con una gestión ordenada ayuda a evitar errores y permite actuar antes de que la deuda sea demasiado elevada.
Además, el administrador puede explicar la situación a los vecinos de forma clara. Así todos sabrán cuánto se debe, qué medidas se han tomado y cómo puede afectar el impago a las cuentas de la comunidad.
¿Necesitas ayuda para gestionar una deuda o un impago en tu comunidad?
Si tu comunidad tiene una deuda, una derrama pendiente o un propietario que no paga, contar con apoyo profesional puede evitar errores y tensiones innecesarias.
En Ático 07 podemos ayudarte a revisar la situación, ordenar la documentación, controlar los pagos y acompañar a la comunidad durante la gestión del impago.
Sin promesas imposibles, pero con una administración clara, cercana y orientada a proteger la estabilidad económica de la finca.
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