Las reformas en comunidad de vecinos son una de las principales fuentes de conflictos entre propietarios. No es extraño: hablamos de dinero, de obras que generan molestias y de decisiones que no siempre se entienden de la misma manera.
La duda más repetida es clara: ¿quién debe pagar las obras en una comunidad de propietarios? La respuesta depende del tipo de actuación, de lo que marque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, en muchos casos, de lo que determinen los estatutos de la comunidad.
A continuación, vamos a repasar qué dice la ley, cómo se clasifican las reformas, qué ocurre con las obras en zonas comunes de uso privativo y cómo se deben aprobar y financiar estas actuaciones.
Tipos de reformas en una comunidad de propietarios
Antes de comentar quien paga las reformas en comunidad de vecinos, es preciso aclarar qué dice la ley, concretamente la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta, en sus artículos 9 y 10, establece la obligación de los propietarios de contribuir a los gastos comunes necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble.
Sin embargo, no todas las obras tienen la misma naturaleza ni se financian de la misma forma. Podemos diferenciar tres grandes tipos de reformas:
Obras urgentes: seguridad y habitabilidad
Se consideran urgentes aquellas actuaciones necesarias para evitar un riesgo grave o un deterioro inmediato. Por ejemplo:
- Un desprendimiento en la fachada.
- Una avería en la instalación eléctrica general.
- Una rotura en las bajantes de agua que provoca filtraciones.
Estas obras no necesitan acuerdo previo de la Junta para ejecutarse. El presidente o el administrador de fincas pueden ordenar su realización inmediata y, posteriormente, la Junta ratifica el gasto.
Este tipo de reformas en comunidad de vecinos las deben pagar todos los propietarios, incluidos locales y garajes, salvo que los estatutos digan lo contrario.
Obras necesarias: conservación, mantenimiento y accesibilidad
Este otro tipo corresponde a aquellas que aseguran el buen estado del edificio y sus instalaciones comunes. También se incluyen aquí las obras para garantizar la accesibilidad universal. Hablamos, por ejemplo, de:
- Rehabilitación de la fachada para cumplir con el ITE/IEE.
- Sustitución de la instalación de fontanería.
- Instalación de una rampa para personas con movilidad reducida.
En este caso, no hace falta votación para aprobarlas, ya que la LPH obliga a la comunidad a realizarlas. Lo que sí se vota es la forma de pago: cuotas, derramas, o plazos.
¿Y quién debe pagarlas? Todos los propietarios según su coeficiente, incluso si no usan el servicio. Es decir, un vecino del bajo también pagaría por la reparación del ascensor.
Obras de mejora: confort y estética
Por último, estas reformas en comunidad propietarios son aquellas que no son necesarias pero que aumentan el valor o el confort de la comunidad. Por ejemplo:
- Instalación de una piscina.
- Colocación de placas solares.
- Remodelación estética del portal con materiales de lujo.
Estas reformas requieren acuerdo en Junta y, dependiendo del coste, los propietarios disidentes pueden negarse a pagar.
La situación sería: si el coste para cada vecino es inferior a tres mensualidades ordinarias: pagan todos. Y si el coste es superior: solo pagan quienes votaron a favor. Los que no, pueden quedar excluidos del uso de la mejora.
Obras en zonas comunes de uso privativo: ¿quién asume los gastos?
Este es uno de los puntos que más conflictos genera en las comunidades de propietarios. Por ello, antes conviene aclarar qué significa uso privativo.
Estas son zonas que pertenecen a la comunidad pero que están asignadas en uso exclusivo a un propietario. Ejemplos: terrazas, patios interiores, azoteas de un ático o jardines de planta baja.
Aquí, el propietario con uso exclusivo paga los gastos de mantenimiento ordinario y la comunidad paga los gastos de conservación estructural y aquellos que afectan a la seguridad o estabilidad del edificio.
Conclusiones: cómo gestionar reformas en tu comunidad de vecinos
Para terminar, te recomendamos que, antes de negarte a pagar, revises la LPH, los estatutos de la comunidad y consultes con tu administrador de fincas. Evitarás sanciones, embargos y conflictos innecesarios con tus vecinos.
En muchos casos, las reformas en comunidad de vecinos son inevitables. Entender cómo se reparten los costes y qué obligaciones existen es la mejor forma de anticiparte y planificar tu economía personal. Si tienes dudas, ponte en contacto con nosotros.
