Sí, puede hacerlo, pero no siempre. La clave está en lo que digan los estatutos de la comunidad y en cómo se adopte el acuerdo. Si no existe una prohibición expresa y válida, el propietario puede alquilar su vivienda por habitaciones porque forma parte de su derecho de uso y disfrute.
Esta es la respuesta directa a la pregunta: puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler por habitaciones solo si existe base legal y se cumplen los requisitos que exige la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
El alquiler por habitaciones no es, por sí mismo, ilegal. Tampoco equivale automáticamente a actividad turística. Es una modalidad de arrendamiento contemplada dentro del marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando se alquila para uso distinto del de vivienda habitual del arrendatario. Sin embargo, puede generar conflictos en comunidades donde se incrementa la rotación de ocupantes, el uso intensivo de zonas comunes o las molestias.
Por eso es fundamental entender qué margen tiene la comunidad y qué derechos conserva el propietario y para ello a continuación veremos como lo presenta la ley.
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal
La norma básica es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. En su artículo 7 establece que el propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su vivienda siempre que no menoscabe la seguridad del edificio ni perjudique a otros propietarios.
Además, el artículo 17 regula los acuerdos comunitarios y las mayorías necesarias para modificar estatutos o limitar determinados usos.
La ley no prohíbe expresamente el alquiler por habitaciones. Tampoco lo equipara al alquiler turístico. Esto es importante. El alquiler turístico sí puede limitarse con una mayoría cualificada de tres quintos, según la reforma introducida por el Real Decreto-ley 7/2019. Pero esa previsión no menciona el alquiler por habitaciones como tal.
Por tanto, si en los estatutos no aparece una prohibición clara, el propietario conserva su derecho a arrendar su vivienda, incluso por estancias independientes.
La doctrina jurídica coincide en que el derecho de propiedad incluye el derecho a obtener rendimiento económico del inmueble. Limitar ese derecho requiere una base estatutaria expresa y adoptada conforme a la ley.
Qué puede hacer la comunidad para prohibir el alquiler por habitaciones
Ahora bien, si esta situación supone un problema para la comunidad, puede actuar amparándose tanto en la ley como en sus propios estatutos. Existen dos vías principales de actuación.
- La primera consiste en que los estatutos ya contemplen una prohibición expresa de destinar las viviendas a determinados usos. En ese caso, la comunidad puede exigir directamente su cumplimiento.
- La segunda opción es la modificación de los estatutos para introducir de forma expresa dicha limitación.
Aquí aparece el primer gran obstáculo: la unanimidad. El Tribunal Supremo ha reiterado que cualquier limitación del derecho de propiedad que no esté prevista en la ley requiere acuerdo unánime de todos los propietarios. Esto incluye la prohibición de destinar la vivienda al alquiler por habitaciones si no está previsto antes.
No basta con una mayoría simple, ni con tres quintos. La regla general sigue siendo la unanimidad cuando se restringe el uso del elemento privativo.
Además, la prohibición debe estar redactada de forma clara y precisa. No sirven expresiones ambiguas como “prohibido uso empresarial” si no se concreta que incluye el alquiler por habitaciones.
En la práctica, muchas comunidades intentan encuadrar el alquiler por habitaciones como actividad molesta o actividad económica. Pero eso requiere pruebas.
Si existen ruidos constantes, fiestas, suciedad o uso abusivo de zonas comunes, la comunidad puede acudir al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este precepto permite iniciar acciones judiciales contra actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. En ese caso, el problema no es el alquiler por habitaciones, sino las conductas concretas.
Derechos de los propietarios
Si lo miramos desde el punto de vista del propietario, este tiene derecho a usar su vivienda conforme a su destino residencial. El alquiler por habitaciones no cambia ese destino si la vivienda sigue siendo residencial.
Mientras no se transforme en pensión, hostal o actividad claramente empresarial abierta al público, el uso sigue siendo habitacional.
El Tribunal Supremo ha señalado en distintas resoluciones que las limitaciones al derecho de propiedad deben interpretarse de forma restrictiva. Es decir, si la prohibición no es clara, no puede presumirse.
Eso no significa que el propietario pueda actuar sin límites. Debe cumplir normas de convivencia, horarios y uso adecuado de elementos comunes. Si incumple, la comunidad puede actuar. Pero no puede prohibir preventivamente sin base estatutaria.
Modificar los estatutos de la comunidad
Llegados a este punto, si la comunidad quiere limitar o prohibir el alquiler por habitaciones, debe modificar los estatutos.
Para ello necesita unanimidad, salvo que la jurisprudencia futura matice este criterio. A día de hoy, la interpretación dominante exige el voto favorable de todos los propietarios que, a su vez, representen el 100% de las cuotas de participación.
El acuerdo debe elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros. Este punto es esencial. Si no se inscribe, un nuevo propietario podría no quedar vinculado.
Además, la redacción debe ser precisa. Debe indicar expresamente que se prohíbe el alquiler por habitaciones o cualquier forma de cesión parcial independiente de la vivienda. Las fórmulas genéricas suelen generar litigios.
En la práctica, lograr unanimidad es complicado. Siempre hay propietarios que ven en el alquiler por habitaciones una vía legítima de rentabilidad, sobre todo en zonas universitarias o en grandes ciudades.
Por eso muchas comunidades optan por reforzar el control de actividades molestas en lugar de prohibir el uso.
En la práctica, ¿qué ha dicho el Tribunal Supremo?
El Tribunal Supremo ha establecido criterios claros sobre limitaciones de uso en propiedad horizontal.
Ha reiterado que las restricciones deben ser expresas y no pueden presumirse. También ha confirmado que el alquiler turístico puede limitarse con la mayoría de tres quintos, pero no ha equiparado automáticamente el alquiler por habitaciones a esa figura.
En sentencias recientes, el Alto Tribunal ha diferenciado entre uso residencial y uso turístico cuando existe prestación de servicios propios de hostelería. Sin esos servicios, el arrendamiento sigue siendo civil.
Esto refuerza la idea de que el alquiler por habitaciones, si mantiene naturaleza residencial, no puede prohibirse sin modificación estatutaria unánime.
Los tribunales menores han seguido esta línea. Cuando la comunidad no acredita daños reales o incumplimiento grave, los acuerdos de prohibición suelen anularse.
Desde un punto de vista técnico, el debate gira en torno a si el alquiler por habitaciones altera el destino del inmueble. La mayoría de resoluciones entienden que no lo hace si se mantiene el uso de vivienda.
Para actuar sobre seguro, contacta con tu administrador de fincas
A la pregunta puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler por habitaciones, no admite respuestas simples sin analizar estatutos, actas y circunstancias concretas.
Cada comunidad es distinta, tiene su redacción y cada conflicto tiene matices.
Antes de votar una prohibición o iniciar acciones judiciales, es imprescindible revisar la legalidad del acuerdo. Un paso mal dado puede terminar en impugnación y costas judiciales.
Así, contar con un administrador de fincas colegiado aporta seguridad jurídica. Este profesional revisa estatutos, asesora sobre mayorías necesarias, redacta acuerdos correctamente y evita decisiones nulas.
Si eres propietario y quieres alquilar por habitaciones, también necesitas asesoramiento. Es la mejor forma de evitar conflictos y actuar conforme a la ley.
Además si tienes dudas sobre si puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler por habitaciones en tu edificio, lo más prudente es consultar antes de actuar.
En Ático 07 trabajamos a diario con comunidades que afrontan este tipo de situaciones. Analizamos cada caso desde el punto de vista legal y práctico. Buscamos soluciones equilibradas que respeten los derechos y garanticen la convivencia.
Para cualquier consulta no dudes en contactar con nuestro equipo, estaremos encantados de ayudarte.
Una decisión bien asesorada hoy, evita un procedimiento judicial mañana.
